家 (マイホーム) は購入と賃貸どちらがお得？
家を買った場合と借りた場合、いったいどちらがお得なのでしょうか？
いずれにしても、住居費は一生かかります。問題は、「総額はどちらが安いのか」そして、「一生同じ場所に住みたいのかどうか」です。「終の住処」をイメージしながら、この点しっかりと考えていかなければなりません。
「老後に借り家住まいでは心許ない」と思う方もいるでしょうし、「長い住宅ローンに縛られたくない」とお考えの方もいることでしょう。「最も安全で効率的な不動産投資になる」といった思惑もあり、買うなら買うで「少しでも早い方がいい」と思うことでしょう。
このように、様々な思いが頭の中を渦巻く中で、長期的に先を見越して「自宅を購入するか否か」！あなたならどうしますか？
不動産投資は「せんみつ」
不動産投資の観点から考えてみると、本当に投資する価値のある良い物件というのは「千に三つ」しかない…と言われるほど成功するのが難しい世界です。しかし、そんな中でも、比較的成功しやすい不動産投資として「自宅投資」というのをオススメしたいと思います。
「自宅投資」というのは、不動産投資のような感覚で「自宅」を取得することを指した造語です。「自宅」を取得するというのも、広い意味での不動産投資になるという考え方です。
購入か、賃貸か。この議論については「ライフスタイルや価値観によって人それぞれなので一概にどちらが得とはいえない」わけなのですが、それでは話になりませんので、ここでは少し変わった角度から「不動産投資としての自宅購入」を考えてみたいと思います。
まずはじめに、この項では購入に軍配が上がるという立場で話していきます。その点、あらかじめご了承ください。「老後対策」の一環として、自宅投資をオススメしたいと思います。なにしろ、老後において「食う寝るところに住むところ」がなければ話になりませんからね。
「ずっと賃貸でいいよ」と考えている方も多いことでしょう。しかしながら、一定以上の年齢になってしまうと貸してもらえなくなる場合もあります。少なくとも、「老後に住むところがなくなる」「老後に狭くて汚いところにしか住めない」という惨めな思いはしたくないですよね？
そうした惨事を避けるため、賃貸ではなく、「わりとお気に入りの自宅」を事前に購入してしまおうということです。
ただし、、、
購入後も支払い続ける費用がある
一戸建ての場合、毎月の住居費を全額 ”住宅ローン返済額”に充てられますが、マンションの場合は毎月の住宅ローン返済のほか、管理費や修繕積立金（2～3万円程度が目安）などの支払いもあります。したがって、マンションを買う場合はこうしたことも計算しておかなければなりません。
また、マンション、一戸建てともに、家を所有すると毎年かかる税金（固定資産税・都市計画税) や保険料など年単位でかかる費用も出てきます。さらには、将来的にメンテナンスやリフォームなどの費用も自己負担となることを覚えておきましょう。つまり、購入の場合には、こういった費用も考えて買える価格を決めることが大切なのです。
50年間の住居費はどっちがお得？
まずはじめに、購入とほぼ同じ立地、広さで築年数が浅い物件を借りる場合、賃貸の方が高くなることがある一方で、家賃の安い物件を選んで住み替えれば、総住居費は賃貸の方が購入より安くなります。
うーむ。やはりこの議論の答えはケースバイケース。どちらが得かは一般論としては語れませんねー。
ちなみに、
購入の場合、賃貸よりも総住居費が高くなるケースもありますが、「買った家がそのまま資産として残る」点はメリットと言えるでしょう。また、家を買うと将来の住居費がほぼ確定するので、子どもの教育費や老後の準備など、将来のライフプランが立てやすいとも言えます。
購入後に貯蓄をし、返済額軽減型の繰り上げ返済をすれば、総住居費を減らすことも可能だということも覚えておきましょう。
というわけで、
ここでの結論としては、「50年の総住居費はそれほど変わらない」と締めておきます。事実、立地や専有面積など、住み心地がほぼ同じ物件を選ぶ場合、賃貸と購入の50年間の住居費総額はそれほど大きく変わらないようです。
ただ、賃貸は50年後に何も残りませんが、購入は「買った家」が資産として残ります。
一方で、、、
家計の変化に対応しやすいのはどっち？
家を買うか、ずっと借り続けるか。どちらにも、住居費が家計の負担になってしまう ”要注意時期”があります。それぞれのリスクを比較して、備えやすい方を選ぶというのもひとつの考え方でしょう。
賃貸住宅の場合、初期費用は敷金・礼金・仲介手数料などで、合計すると家賃の4～6カ月分程度が目安となります。金額にすると数十万円程度なので、比較的気軽に住み替えができると言えるでしょう。
一方で、家を買うときに支払う頭金の目安は価格の1～2割以上。また、購入諸費用は価格の3～10％。合計すると数百万円単位の金額となります。もちろん、頭金が少なくても買える物件もありますが、その分借入額が増え、ローン返済が負担になってしまいます。
つまり、購入の場合は物件によっても異なりますが、最低でも価格の15％以上、できれば25％～30％の現金を用意したいものです。そのためには計画的な貯蓄が必要ですね。
というわけで、初期費用で比較してみると賃貸が楽なのですが、老後の費用の視点から考えてみると賃貸は購入よりも費用が多くかかってしまいます。
若いうちは「賃貸」がラク、老後を思うと「購入」が安心
あなたにとって、どちらがお得になりそうですか？
自宅購入で最も重要なのは…
自宅購入で最も重要なのはタイミングです。
現在日本では、特に「都心駅近」の不動産価格は上がり続けています。なので、購入のタイミングは今すぐではない…と言えるでしょう。では、いつなのか？
それは東京オリンピック後の「2021年」か「2022年」です。
ちょうどその頃、不動産の価格は安くなっていると予想できます。すなわち、不動産価格は東京オリンピックの前に天井を付け、その後下落を開始する可能性が高いと考えられます。
底値圏になるのは天井を付けてから少なくとも２～３年という時間を要するでしょう。ですから、2021年か2022年が底値圏になるのではないかと予想されるのです。
なお、その頃には国債バブルもはじけて、日本が国家財政破綻をきたしてしまい、日本経済が大混乱になり、ハイパーインフレになっているかもしれません。そこで、そうなる前、すなわち「東京オリンピック後、かつ、ハイパーインフレ前」が千載一遇のチャンスだと思われます。
おわりに ☆
今（2017年）から、オリンピック終了後の2022年頃までの数年間は、住宅用の頭金を貯めながら、不動産の勉強をしておくのがベストでしょう。
株式投資や投資信託などを実践していくことで、その頃までにはまとまった資金ができているかもしれません。
というわけで、今現在「賃貸住宅」にお住まいの方は、５～６年後に一戸建てを購入することにして、今すぐ節約モードに入っていきましょう。間取りが狭くても勤務先から少しくらい遠くても我慢して、その分を頭金のために貯金しておいた方が賢明だと思いませんか。
引っ越し代や礼金・仲介手数料などで例えば40万円くらいかかったとしても、家賃が毎月３万円くらい安くなるのであれば、５～６年間で150万円くらいは浮くことになります。
数年後に備えて、自宅投資のタイミングを虎視眈々と待ってみることをオススメして締めたいと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。